In ambito immobiliare, le pertinenze di una casa indicano un bene che, seppur dotato di propria autonomia strutturale e funzionale, è accessorio rispetto ad un altro bene principale come un’abitazione.
L’articolo 817 del Codice Civile, definisce le pertinenze come beni destinati in modo durevole al servizio o all’ornamento di un altro bene. Ciò significa che una pertinenza è comunque legata a un immobile, senza tuttavia perdere la propria autonomia.
Un box auto, una cantina o un giardino ad esempio, sono considerati pertinenze perché destinati all’uso della casa principale.
L’elemento chiave per l’individuazione di una pertinenza è costituito dalla relazione di accessorietà rispetto all’immobile principale.
Tutte le case hanno pertinenze?
Non tutte le abitazioni dispongono di pertinenze.
La loro esistenza dipende da diversi fattori, tra cui la tipologia di immobile, la sua posizione e le scelte del proprietario.
Case indipendenti come ville e villette, hanno solitamente più pertinenze rispetto ad appartamenti condominiali, dove gli spazi sono generalmente più ridotti.
Le cantine e i posti auto in un condominio, possono ad esempio essere parti comuni o pertinenze esclusive a seconda dell’atto di proprietà.
In alcune città, la presenza di pertinenze come box auto o giardini privati è rara per ragioni di spazio e urbanizzazione, mentre è più frequente nelle aree suburbane.
Cosa sono le pertinenze di una casa secondo il Codice Civile?
L’articolo 827 del Codice Civile stabilisce che una pertinenza è un bene destinato in modo durevole a servire o ad ornare un altro bene principale in modo volontario e stabile, con obbligo da parte del proprietario di dimostrare che il bene accessorio è effettivamente collegato all’immobile principale.
L’articolo 818 del Codice Civile specifica inoltre che le pertinenze seguono le sorti del bene principale, il che significa che in caso di vendita o trasferimento dell’immobile, anche le pertinenze vengono trasferite salvo patto contrario.
In ambito fiscale e catastale, le pertinenze sono considerate accessori dell’immobile principale, beneficiando in tal senso di agevolazioni fiscali come nel caso della prima casa, fino a un massimo di 3 pertinenze di diverse categorie catastali.
Caratteristiche delle pertinenze di una casa
Affinché un bene possa essere considerato pertinenza, oltre ai requisiti già citati, devono essere rispettati i seguenti criteri fondamentali:
- Unicità della proprietà: la pertinenza e l’immobile principale devono appartenere allo stesso proprietario
- Utilizzo funzionale: la pertinenza deve avere una funzione legata all’abitazione principale, migliorandone l’uso o il valore
Un bene accessorio perde la qualifica di pertinenza quando cessa il suo legame funzionale con l’immobile principale, come previsto dall’articolo 818 del Codice Civile.
Nel caso di un box auto, se viene affittato separatamente a terzi senza alcun vincolo con l’abitazione, potrebbe non essere più considerato pertinenza.
Esempi di pertinenze
Le pertinenze possono essere di vario tipo, a seconda della funzione e della posizione rispetto all’abitazione principale.
Ecco alcuni esempi:
- Box auto e garage: utilizzati per il ricovero di veicoli
- Cantine e soffitte: destinate a deposito o magazzino
- Giardini e cortili privati: spazi esterni annessi all’abitazione principale
- Tettoie e porticati: strutture accessorie che ampliano gli spazi abitabili
- Piscine private: se costruite all’interno della proprietà principale
- Rimesse e locali di deposito: usati per il ricovero di attrezzi e macchinari
Questi elementi, se effettivamente destinati a servire la casa principale, rientrano nella definizione di pertinenze e possono usufruire di particolari trattamenti fiscali.
Le categorie catastali delle pertinenze
Le pertinenze di un immobile vengono classificate in categorie catastali specifiche, che influiscono sulla loro tassazione. quelle principali sono:
- C/2: cantine, soffitte, magazzini e locali di deposito
- C/6: rimesse, autorimesse e posti auto
- C/7: tettoie chiuse o aperte
In caso di prima casa, le agevolazioni fiscali possono essere applicate alle pertinenze, purché rientrino in tali categorie con il limite di una per ciascuna di esse.
Ciò significa, che per godere dell’esenzione IMU o di altre agevolazioni fiscali, è possibile avere una cantina (C/2), un box auto (C/6) e una tettoia (C/7) come pertinenze.
Aspetti fiscali delle pertinenze
Le pertinenze di un immobile influiscono sulle imposte, in particolare su IMU, TARI e TASI.
Se l’immobile principale è considerato prima casa, le pertinenze godono delle stesse agevolazioni fiscali. Se si tratta invece di seconda casa, le pertinenze vengono tassate separatamente.
In casi di compravendita dell’immobile, le pertinenze vengono automaticamente incluse, se non diversamente specificato nel rogito notarile.
La vendita separata di una pertinenza può inoltre avere conseguenze fiscali, soprattutto per quanto riguarda la plusvalenza.
Differenze tra pertinenze urbane e rurali
Le pertinenze possono inoltre variare in base all’ubicazione delll’immobile in contesto urbano o rurale.
- Pertinenze urbane: comprendono box auto, cantine, soffitte, locali tecnici, piccoli giardini e terrazzi. Sono spesso regolamentate da piani urbanistici comunali e possono richiedere permessi specifici per modifiche o ampliamenti
- Pertinenze rurali: includono stalle, fienili, magazzini agricoli, pozzi e depositi di attrezzi. Per essere riconosciute come pertinenze, devono servire un’abitazione adibita ad uso agricolo. In tal caso, il proprietario deve dimostrare il loro utilizzo continuativo nell’attività agricola. Le pertinenze rurali possono godere di agevolazioni fiscali specifiche, come la riduzione dell’IMU in caso di utilizzo agricolo.
Servono permessi per le pertinenze di un immobile?
La realizzazione o la modifica delle pertinenze di un immobile può richiedere permessi specifici, a seconda della tipologia e dell’impatto urbanistico dell’intervento.
Alcune strutture di dimensioni ridotte, come tettoie leggere o ripostigli prefabbricati, rientrano nell’edilizia libera e possono essere realizzate senza autorizzazioni, purché rispettino i regolamenti comunali e non alterino il volume dell’edificio principale.
Per interventi più rilevanti, come la costruzione di garage, ampliamenti o manufatti con una connessione più strutturale all’immobile, può essere necessaria una comunicazione ufficiale tramite CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) o SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).
Nei casi di maggiore impatto, come nuove costruzioni o modifiche sostanziali, sarà invece richiesto il Permesso di Costruire, soggetto all’approvazione del Comune.
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