Permuta immobiliare: come funziona

La permuta immobiliare permette di scambiare immobili di valore simile, sfruttando tasse ridotte e assenza di mutuo.

La permuta immobiliare può rappresentare una valida alternativa alla compravendita di un immobile, eppure, per quanto questo strumento sia previsto dal nostro ordinamento, non è particolarmente conosciuto.

Con la permuta è possibile, tramite la sottoscrizione di un apposito contratto, trasferire la proprietà di cose o altri diritti tra un contraente e l’altro.

In altre parole, tramite questo strumento è possibile scambiare immobili con terzi, senza sobbarcarsi onerosi pagamenti.

Si tratta di una possibilità abbastanza frequente nelle famiglie: ad esempio, i fratelli possono scegliere la permuta immobiliare per scambiare degli appartamenti rispettivamente ricevuti in eredità (QUI un approfondimento sugli immobili in eredità).

I casi possono essere i più svariati, purché si rimanga all’interno del quadro normativo di riferimento.

Permuta immobiliare: come funziona

La permuta è un contratto che permette a due soggetti di trasferire la rispettiva proprietà di cose o diritti.

È regolamentata dall’articolo 1552 del Codice Civile e prevede che le parti commutino la titolarità dei loro beni, senza che vi sia un corrispettivo monetario.

Nello specifico come funziona per gli immobili? In buona sostanza, con la permuta si scambia la propria casa con un’altra.

Sebbene il Codice Civile non parli esplicitamente di immobili, la permuta è valida anche in questo caso: d’altronde la legge fa riferimento generico a qualsiasi tipo di proprietà.

Affinché si possa realizzare è solitamente necessario che:

• vi siano due soggetti interessati al reciproco scambio degli immobili
• gli immobili stessi siano di valore simile poiché, a differenza del baratto, non sempre è possibile corrispondere la differenza in denaro
• non vi siano ipoteche o mutui accesi sugli immobili oggetti di permuta, così come qualsiasi altro vincolo amministrativo o giudiziario

Le tipologie di permuta immobiliare

Esistono diverse tipologie di permuta:

• permuta tra privati: lo scambio di immobili avviene fra due soggetti privati
• permuta verso un’azienda: il trasferimento di proprietà avviene tra un privato e un’azienda. Ad esempio, è il caso del singolo interessato a un immobile di nuova costruzione e, anziché procedere all’acquisto, si accorda con l’impresa edile per lo scambio con un altro immobile già in suo possesso
• permuta di aree edificabili: un privato cede a un’azienda un terreno edificabile, ad esempio in cambio di un appartamento all’interno dell’immobile che l’azienda costruirà sullo stesso terreno
• permuta fra aziende: due società decidono di scambiare reciprocamente immobili in loro possesso

Ancora, si può suddividere la permuta immobiliare in base alle condizioni del trasferimento:

• la permuta immobiliare pura, quando gli immobili hanno sostanzialmente lo stesso valore
• la permuta immobiliare con conguaglio, ovvero quando il valore degli immobili è diverso e la differenza è compensata con del denaro oppure con altri beni

Il contratto di permuta immobiliare

Come si realizza la permuta immobiliare? Affinché sia valido, l’accordo fra le parti deve essere sempre testimoniato per via scritta.

In altre parole, i soggetti che trasferiranno le reciproche proprietà dovranno sottoscrivere un contratto, che dovrà essere stilato in presenza di un notaio.

Il contratto riporterà i dati anagrafici delle parti, l’ubicazione e i riferimenti catastali degli immobili che verranno scambiati e, naturalmente, gli accordi presi dai due soggetti.

Tale contratto può definire:

• il trasferimento immediato delle proprietà
• il trasferimento futuro delle proprietà, ad esempio quando uno degli immobili è ancora in costruzione o, ancora, il primo titolare deve estinguere il mutuo. In questo caso, lo scambio verrà finalizzato in un secondo momento.

Il contratto definirà anche l’entità e le modalità di versamento o trasferimento di eventuali conguagli.

Il contratto dovrà avere valenza notarile e chi paga il notaio in una permuta?

Se in una compravendita di solito le spese notarili sono a carico dell’acquirente, in una permuta valgono le modalità d’accordo fra le parti. La parcella può essere divisa equamente o, ancora, essere sostenuta dal singolo che ha deciso di farsene carico.

Quali sono i costi da sostenere per una permuta?

Oltre alle spese notarili è necessario sapere che:

• l’atto di permuta è unico per entrambi gli immobili, quindi non vi saranno spese notarili doppie
• anche l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e quella catastale si pagano una volta sola, purché la transazione sia tra privati
• quando la permuta avviene tra privati, non sono dovute l’imposta di bollo, le tasse ipotecarie e i tributi catastali.

Per comprendere quando si andrà effettivamente a spendere con la tassazione della permuta immobiliare, è ovviamente indispensabile prendere in considerazione che tipologia di trasferimento di proprietà verrà effettuata.

Vantaggi e svantaggi della permuta immobiliare

Come è facile intuire, la permuta immobiliare può presentare sia dei vantaggi che degli svantaggi.

Partendo dagli elementi positivi di questo strumento, è utile sottolineare che questo tipo di trasferimento di proprietà:

• permette di ottenere un nuovo immobile senza doversi far carico dell’acquisto e dei suoi relativi costi, compresa l’accensione di un mutuo
• assicura un risparmio in termini di imposte e di spese notarili, poiché in molti casi si pagano singolarmente nonostante la presenza di due immobili
• se le parti lo desiderano, il trasferimento di proprietà è immediato, al momento della firma del contratto

Sul fronte dei versanti negativi, invece, bisogna considerare:

• poiché strumento poco conosciuto, non sono molti i privati e le aziende che desiderano avvalersi della permuta immobiliare. Potrebbe essere difficile trovare una parte con cui accordarsi
• è abbastanza raro che si riesca a finalizzare una permuta immobiliare pura, ovvero con due immobili dello stesso valore. Più probabile, invece, che gli immobili da scambiare siano di valore anche assai differente, tanto da costringere a conguagli monetari o con altri beni
• in termini di tassazione, i vantaggi si riducono notevolmente se la permuta avviene tra un privato e un’azienda o, ancora, fra due soggetti IVA

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