I documenti per vendere casa: la guida completa

Quando decidiamo di vendere casa è necessario essere in possesso di un grande quantità di documentazione specifica, sia per quanto riguarda i dati dell’attuale proprietario che per ciò che concerne gli aspetti collegati all’immobile. Un iter molto lungo e complesso che può essere semplificato affidandosi alle agenzie immobiliari che, grazie alla loro esperienza, possono supportare il cliente in ogni fase, così da non avere brutte sorprese che possono compromettere la compravendita, oltre a poter valutare con esattezza la proprietà e presentare una stima coerente con il suo reale valore (per approfondire valuta il tuo bene).
In questo senso, è bene sapere fin da subito che per poter avere concretamente tutti i documenti, in particolare quelli di natura tecnica, è necessario del tempo, anche mesi, dovendo fare specifica richiesta al Comune di appartenenza dell’immobile in oggetto. Di seguito una guida completa su tutto ciò che devi presentare per poter vendere casa in modo regolare e al riparo da intoppi burocratici. E’ una lista che riguarda la normativa sulla vendita degli immobili in Italia, e non deve essere considerata una guida anche per la compravendita all’estero, per la quale è molto indicato fare riferimento alle agenzie specializzate (scopri come comprare casa all’estero)

Documentazione Anagrafica

Nel reperire tutta la documentazione per vendere casa, è consigliabile partire dai documenti più semplici da raccogliere, vale a dire quelli relativi al proprietario dell’immobile.

• Carta di identità, certificato di nascita, tessera sanitaria e stato di famiglia: sono documenti che servono a identificare il soggetto a cui è intestata la casa. Generalmente sono già in possesso del proprietario, diversamente basterà richiederli al Comune di residenza. Per quanto concerne il certificato di nascita, è un documento supplementare che sovente non viene richiesto dal notaio. Lo Stato di Famiglia serve ad esplicitare eventuale presenza di potenziali cointestatari dell’immobile, anche in questo caso viene rilasciato dal Comune.
• Certificato di residenza: è un documento che, come suggerisce il nome, attesta l’effettiva residenza nel Comune in cui è presente l’immobile, ed è fondamentale ai fini fiscali per determinare l’eventuale imposta sulla plusvalenza immobiliare in caso di prima casa.

Documentazione societaria

Se l’immobile è intestato a una società è obbligatorio reperire la documentazione relativa a quest’ultima, comprendente, qualora esistenti:

• Visura Camerale: il documento contenente tutti i dati societari, atto di costituzione, Repertorio Economico Amministrativo (R.E.A.), la partita IVA, organigramma aziendale, etc.
• Delibera CDA: è il documento formale che attesta l’autorizzazione da parte della società a vendere l’immobile.
• Procura: serve a indicare il soggetto che si occuperà di rappresentare la società all’atto di vendita.
• Visura di procedure in corso: consente di ottenere informazioni relative a fallimenti o altre procedure Concorsuali a carico di un’impresa. Con questo documento si può verificare se un’azienda è in stato di fallimento, pignoramento, bancarotta, impossibilità al pagamento, liquidazione o scioglimento impresa.

Documentazione immobiliare

Come accennato in precedenza, i documenti relativi all’immobile che si vuole vendere implicano un iter più complesso di quelli anagrafici ed è necessario affidarsi al proprio geometra o architetto per verificare che tutto sia in regola o chiedere la consulenza tecnica all’agenzia che sta gestendo la vendita della casa, dovendo anche aspettare tempi più dilatati per il rilascio da parte del Comune.

• • Certificato di agibilità: come suggerisce il nome questo documento serve ad attestare che l’immobile rispetti i requisiti inerenti l’igiene, la sicurezza e l’energia. Si può vendere casa anche senza certificato, ma solo nel caso in cui il compratore sia a conoscenza di tale presupposto.
  • Planimetria catastale rasterizzata: è la rappresentazione grafica dell’immobile e viene rilasciata dall’Agenzia del Territorio.
  • Visura catastale: anche questo documento è di competenza dell’Agenzia del Territorio e contiene la rendita catastale, gli intestatari e la categoria dell’immobile.
  • CDU: è il Certificato di destinazione urbanistica ed è rilasciato dal Comune di appartenenza degli immobili per indicare la destinazione d’uso del terreno, se presente. Secondo la normativa vigente di riferimento, è necessario, pena nullità dell’atto, in 3 casi. Nel caso in cui venga stipulato un atto pubblico relativo a compravendita, divisione o donazione e abbia ad oggetto un terreno che non sia di pertinenza di un immobile. Nel caso in cui il terreno sia di pertinenza, il CDU è necessario solo se la superficie del terreno è superiore ai 5000 metri quadrati. É inoltre indispensabile per tutti gli atti tesi a costituire, modificare o estinguere diritti reali di garanzia e servitú.
  • Documenti per precedenti pratiche edilizie: servono per verificare la presenza o meno di abusi edilizi, evidenziando eventuali condoni e licenze di costruzione. Vengono rilasciati dal Comune dopo specifica richiesta di accesso agli atti. Servono per verificare la conformità urbanistica.
  • Certificazione energetica: è il documento che certifica la classe energetica dell’immobile e deve essere esplicitato nell’offerta di vendita. Va inoltre allegato in originale all’atto pubblico.
  • Certificazione impianti: certifica il rispetto normativo degli impianti idrici, elettrici e gas. Qualora la proprietà dovesse essere soggetta a vincolo paesaggistico o dei beni culturali, è necessario presentare un’autorizzazione paesaggistica o dei Beni culturali rilasciata dalla Sovraintendenza.
  • Relazione tecnica integrata: nota anche con l’acronimo RTI, ma anche con ARE, è un documento aggiuntivo che serve ad attestare lo stato dell’immobile ai sensi della normativa vigente.

Documentazione amministrativa

Una volta raccolta la documentazione anagrafica e quella dell’immobile resta da collezionare la documentazione amministrativa, anch’essa indispensabile per vendere casa. Anche in questo caso, affidandosi a un’agenzia, l’iter risulterà essere più snello e si riduce il rischio di errori e dimenticanze. I documenti richiesti servono per essere archiviati nei registri immobiliari e sono:

• Visura Ipotecaria: rappresenta tutte le trascrizioni e iscrizioni pregiudizievoli sull’immobile. Viene rilasciato dall’Agenzia delle Entrate, per verificare la presenza di immobili, vincoli alla vendita, pignoramenti e altre situazioni giuridiche che impediscono la vendita della proprietà.
• Atto di provenienza: è un documento che indica le modalità attraverso le quali il proprietario è entrato in possesso dell’immobile e serve tra le altre cose per esplicitare eventuali tasse da pagare al momento della vendita. Le modalità di acquisizione possono essere evidenziate attraverso il rogito, eredità, donazione o trasferimento.
• Documenti condominiali: come suggerisce il nome, indicano tutti gli elementi del condominio di appartenenza dell’immobile, e devono contenere l’ultimo verbale assembleare, i bilanci e la ripartizione delle spese. A questi, va allegato anche una certificazione di avvenuto saldo di tutte le spese da sostenere. Viene rilasciato dall’amministratore di condominio.
• Accordi e convenzioni: se presenti, sono documenti che attestano accordi tra il Comune e il costruttore, e possono contemplare vincoli sulla vendita e alcune condizioni particolari.

Qualora all’immobile da vendere sia collegato un contratto di affitto in essere è necessario informare il futuro proprietario, indicare all’affittuario le nuove coordinate bancarie per il versamento del canone e comunicare all’Agenzia delle Entrate il subentro. Altro elemento da tenere in considerazione, in particolare per quanto concerne il valore dell’immobile, è quello relativo all’esplicitazione al potenziale acquirente di lavori di ristrutturazione e ammodernamento della proprietà (per approfondire clicca su vuoi ristrutturare casa?).