Ipoteca e pignoramento immobiliare: cosa li distingue e come incidono sull’acquisto di una casa?
Acquistare una casa è spesso uno dei passi più importanti nella vita di una persona.
Due termini che spesso generano timore sono “ipoteca” e “pignoramento”. Nonostante vengano talvolta confusi, rappresentano due realtà giuridiche ben distinte, con conseguenze diverse sia per i proprietari di immobili e sia per i creditori.
Cosa significa ipoteca e quali sono i rischi
Per ipoteca si intende il diritto reale di garanzia che il creditore può ottenere su un immobile, registrandola presso i pubblici registri immobiliari.
Questo significa che, in caso di mancato pagamento del debito da parte del proprietario, il creditore ha il diritto di richiedere l’espropriazione dell’immobile e il ricavato della sua vendita sarà utilizzato per soddisfare il credito, in via preferenziale rispetto agli altri creditori.
La legge italiana distingue tra 3 tipologie di ipoteche:
- ipoteca legale: si genera automaticamente in alcune situazioni previste dalla legge, come la vendita di un immobile, a garanzia del pagamento dell’intero prezzo
- ipoteca giudiziale: deriva da una sentenza del giudice che obbliga il debitore a risarcire il creditore
- ipoteca volontaria: nasce da un accordo tra le parti, come nel caso di un mutuo ipotecario stipulato con una banca
Uno degli aspetti da considerare quando si acquista un immobile è la possibilità che esso sia già gravato da un’ipoteca.
È quindi fondamentale, durante la fase di compravendita, verificare la situazione giuridica dell’immobile.
Se l’immobile è soggetto a un mutuo non estinto, l’acquirente deve essere consapevole che l’ipoteca “segue” l’immobile: anche se la proprietà passa a un nuovo acquirente, il credito e la garanzia ipotecaria rimangono attivi.
Nel caso di inadempimento, il nuovo proprietario potrebbe trovarsi a dover far fronte a una situazione di espropriazione.
Quando scatta il pignoramento immobiliare
Il pignoramento immobiliare, invece, è una misura esecutiva che rappresenta il primo passo concreto verso la vendita forzata dell’immobile per soddisfare un credito insoluto.
A differenza dell’ipoteca, che è una misura cautelare e preventiva, il pignoramento entra in gioco quando il debitore è già inadempiente.
Si tratta quindi di una fase più avanzata del processo esecutivo.
In pratica, il pignoramento “blocca” il bene del debitore, vincolandolo al soddisfacimento del credito non solo del creditore procedente, ma anche di eventuali altri creditori che potrebbero intervenire nella procedura esecutiva.
Durante il pignoramento, il debitore può ancora continuare a vivere nell’immobile, ma è soggetto a vincoli rigorosi che lo obbligano a non danneggiare o sottrarre il bene, in attesa della vendita.
Se l’immobile è già ipotecato, non è necessario procedere con un nuovo pignoramento, poiché gli effetti del pignoramento sono già insiti nell’iscrizione dell’ipoteca stessa.
Differenze tra ipoteca e pignoramento
La principale differenza tra ipoteca e pignoramento, dunque, risiede nella loro natura e tempistica.
L’ipoteca, come già accennato, è una garanzia che può essere volontaria o imposta dal giudice, ed è una misura preventiva che avverte il debitore del rischio futuro di espropriazione.
Il pignoramento, invece, è una misura esecutiva che si verifica quando il rischio non è più teorico, ma concreto. In parole semplici, l’ipoteca è un segnale di allerta, mentre il pignoramento è il passo definitivo che avvia l’espropriazione e la vendita del bene.
Un immobile ipotecato può ancora essere acquistato, ma è importante che l’acquirente sia consapevole dell’esistenza dell’ipoteca e dei rischi correlati.
In caso di pignoramento, invece, l’acquisto dell’immobile diventa molto più complesso e rischioso, poiché il bene è già soggetto a un processo esecutivo che ne prevede la vendita forzata.
Come tutelarsi durante l’acquisto di un immobile
Prima di acquistare una casa, è sempre consigliabile verificare con attenzione se l’immobile sia soggetto a ipoteca o pignoramento.
La presenza di un’ipoteca non impedisce la compravendita, ma è necessario che il venditore informi chiaramente l’acquirente e che vi siano accordi precisi per la sua estinzione.
Il notaio, in questo contesto, svolge un ruolo fondamentale nel verificare lo stato giuridico dell’immobile e nel garantire che non vi siano situazioni non dichiarate che potrebbero mettere a rischio l’acquisto.
Un immobile già pignorato, invece, richiede molta più attenzione. In questo caso, si consiglia di ottenere consulenza legale specializzata, poiché si potrebbe incorrere in problematiche che coinvolgono altri creditori e procedimenti giudiziari già in corso.
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