Acquistare un immobile è un passo importante e spesso impegnativo dal punto di vista economico. Per garantire che l’acquisto si svolga in modo sicuro e senza sorprese impreviste è fondamentale svolgere una due diligence approfondita sull’immobile compravenduto.
Questo processo di verifica preliminare consente all’acquirente di valutare la situazione legale (vincoli, ipoteche e pregiudiziali), tecnica e fiscale dell’immobile, assicurando che non vi siano problematiche occulte che potrebbero compromettere l’investimento e l’acquisto.
Cos’è la due diligence immobiliare?
La due diligence immobiliare è un’analisi dettagliata e sistematica di tutte le caratteristiche legali, fiscali, urbanistiche, catastali e strutturali di un immobile.
L’obiettivo è principalmente quello di identificare potenziali rischi e problematiche prima di procedere con l’acquisto ed evitare “cantonate” che si ripercuotono economicamente sulle tasche dei futuri proprietari.
Questo processo di verifica è fondamentale soprattutto quando si acquistano immobili di valore elevato o edifici storici o datati, immobili commerciali o terreni edificabili.
Le verifiche preliminari
Verifica della titolarità e della situazione ipotecaria
Uno dei primi passi da compiere per realizzare una corretta due diligence è l’accertamento della titolarità dell’immobile.
È fondamentale verificare che il venditore sia il legittimo proprietario, la provenienza dell’immobile e che non vi siano altri soggetti che vantino diritti sul medesimo.
Questa verifica include anche il controllo di eventuali ipoteche, pignoramenti o altri gravami che potrebbero influenzare sulla titolarità, soprattutto se l’immobile deve essere acquistato con un mutuo.
Verifica urbanistica e catastale
Altro aspetto cruciale da valutare in fase di preacquisto è la conformità urbanistica dell’immobile.
È necessario assicurarsi che l’immobile sia conforme alle normative urbanistiche vigenti, ovvero dell’epoca di costruzione, e che il medesimo sia stato realizzato con i necessari permessi: in pratica serve verificare la corrispondenza tra il progetto depositato al Comune e lo stato di fatto del medesimo.
Inoltre, deve compiersi anche una verifica catastale per verificarne la conformità, ovvero serve assicurarsi che la costruzione sia regolarmente dichiarata in catasto, che l’intestatario catastale corrisponda a quanto riportato nei registri immobiliari, che la planimetria depositata in catasto sia corrispondente allo stato di fatto dell’immobile, che vi sia correttezza nella indicazione della consistenza, categoria e classe e ciò anche a fini fiscali e di tassazione.
Verifica strutturale e impiantistica
Un’ispezione tecnica dell’immobile è essenziale per valutare la sua integrità strutturale.
Questa verifica può includere un’analisi degli impianti (elettrici, idraulici, di riscaldamento) e una valutazione dello stato delle strutture portanti, delle fondamenta, del tetto, ecc.
In alcuni casi, è consigliabile anche un controllo, soprattutto nelle costruzioni datate, sulla presenza di materiali pericolosi come l’amianto.
Verifica in ordine a pendenze condominiali e agevolazioni fiscali per l’acquisto
Un’altra verifica importante riguarda la situazione debitoria riconducile all’immobile.
In particolare, se l’immobile è ubicato in un contesto condominiale, si deve ricordare che ai sensi dell’art. 63, 4 comma disp. att. cc.
chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente
Inoltre, è opportuno verificare se l’immobile rientri in agevolazioni fiscali (es. acquisto immobili a uso abitativo facenti parte di edifici interamente ristrutturati entro 18 mesi dalla conclusione delle opere) o se vi siano pendenze fiscali in corso che potrebbero influire sull’acquisto e sulla tassazione.
Tutela dell’acquirente: come prevenire problemi futuri
La due diligence immobiliare non solo permette di identificare potenziali problemi prima di procedere con l’acquisto, ma funge anche da strumento di tutela per l’acquirente.
Attraverso un’analisi accurata, l’acquirente può negoziare meglio i termini della compravendita, richiedere aggiustamenti sul prezzo, o persino decidere di rinunciare alla compravendita in presenza di problematiche significative.
Detta attività, quindi permette al futuro acquirente dell’immobile di evitare:
- future controversie legali e avere la certezza di ottenere la piena proprietà dell’immobile
- la necessità di regolarizzare abusi edilizi o di affrontare costose ristrutturazioni dovute a problemi strutturali
- ma soprattutto assicura che l’acquisto avvenga in maniera trasparente, con tutte le informazioni necessarie messe a sua disposizione. Questo rafforza, sicuramente, la fiducia tra le parti e riduce le possibilità di conflitti futuri.
La due diligence immobiliare è un passaggio fondamentale per chiunque intenda acquistare un immobile. Questo processo di verifica preliminare permette di evitare rischi e problemi potenzialmente gravi, garantendo all’acquirente un investimento sicuro e privo di sorprese.
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