Come deve essere consegnato un appartamento in affitto? Dopo aver siglato l’accordo, una delle obbligazioni del locatore riguarda le condizioni di consegna dell’immobile.
Alla stipula di un contratto di locazione, sono presenti una serie di obbligazioni in capo alle due parti, locatore e conduttore.
Quando si tratta di capire come deve essere consegnato un appartamento in affitto oggetto del contratto di locazione, è necessario fare riferimento all’art. 1575 c.c. che individua le principali obbligazioni del locatore e le condizioni specifiche da seguire nella fase di rilascio dell’immobile al nuovo inquilino.
Firma del contratto e consegna delle chiavi
Secondo il dispositivo dell’art. 1575 del Codice civile, l’abitazione oggetto del contratto deve essere consegnata in buono stato di manutenzione e cioè priva di difetti che possano pregiudicare l’utilizzo del bene convenuto dalle parti.
Se al momento in cui viene consegnato l’immobile oggetto dell’affitto, questo presenti dei difetti che influenzano notevolmente la sua capacità di essere usato come concordato nel contratto, il locatario ha il diritto di richiedere la risoluzione del contratto o una riduzione del prezzo, a meno che tali difetti siano a lui noti o siano facilmente riconoscibili.
Il locatore è responsabile di risarcire al locatario i danni derivanti da tali difetti, a meno che non possa dimostrare di averli ignorati senza colpa al momento della consegna.
Il motivo principale per cui è ammessa la richiesta di risoluzione anticipata del contratto o, eventualmente, una rinegoziazione del canone è che gli inquilini hanno il diritto di godere di un bene integro e non difettoso.
Quando avviene la consegna delle chiavi si procede, normalmente, alla stesura di un verbale di consegna: un documento che attesta lo stato dell’abitazione al momento del rilascio, compresi eventuali problemi o difetti presenti.
Tale verbale è di fondamentale importanza non solo per attestare la consegna delle chiavi nella fase iniziale dell’accordo, ma anche nel momento della riconsegna di un appartamento in affitto o in casi di dispute riguardo danni all’immobile.
Confrontando il verbale di consegna con il verbale di riconsegna dell’immobile locato è possibile stabilire se eventuali difetti dell’immobile sono stati causati dal conduttore o se erano già presenti prima della sua entrata.
Manutenzione ordinaria e straordinaria
Oltre a consegnare la casa in buono stato di manutenzione, il locatore è tenuto a garantire il pacifico godimento dell’immobile durante la locazione e a mantenerlo in stato da servire all’uso convenuto.
A questo proposito, è bene distinguere tra:
- manutenzione ordinaria
- manutenzione straordinaria
La manutenzione ordinaria, o piccola manutenzione, è di responsabilità del conduttore. Ciò comprende le riparazioni dei danni prodotti dal normale uso dell’immobile, per esempio la sostituzione di maniglie, serrature o rubinetti, la tinteggiatura o sostituzione di tappezzerie e così via.
Tra gli interventi di manutenzione a carico dell’inquilino sono escluse le riparazioni di deterioramenti dovuti all’invecchiamento dell’immobile o da caso fortuito.
La manutenzione straordinaria, invece, è a carico del locatore. Quest’ultimo ha il dovere di occuparsi di tutte le riparazioni che riguardano la struttura dell’immobile, come gli impianti elettrici, idrici o termici nonché di tutti i danni causati dalla vetustà o dal caso fortuito.
Se i guasti dipendono dalla carenza di manutenzione ordinaria, la responsabilità ricade sull’affittuario, ma in tal caso è il proprietario a dover fornire l’onere della prova.
Al termine del contratto, il conduttore è tenuto a restituire il bene nello stesso stato in cui lo ha ricevuto, come stabilito dalla descrizione contenuta nel verbale, a meno che il deterioramento o il consumo siano il risultato dell’uso conforme al contratto.
In assenza di una descrizione specifica, si presume che il conduttore abbia ricevuto l’oggetto in buone condizioni. Il conduttore non è responsabile per il deperimento o il deterioramento dovuti all’usura naturale.
La pulizia ad inizio locazione
È buona norma che la casa in locazione venga consegnata ordinata e pulita al nuovo inquilino.
Una casa in affitto sporca non solo dà una prima impressione negativa, ma potrebbe anche portare il conduttore a sollevare delle rimostranze legittime.
Per evitare queste spiacevoli conseguenze è bene che il locatore pulisca accuratamente la casa prima di consegnare le chiavi al nuovo inquilino, facendo attenzione a tutti gli spazi dell’abitazione, compresi cucina, bagni, pavimenti, finestre, pareti e soffitti.
La pulizia consiste nella rimozione di polvere, sporco e macchie e nell’igienizzazione di aree come i bagni e le superfici utilizzate per la preparazione del cibo. In questa fase è utile assicurarsi anche che tutti gli elettrodomestici siano funzionanti e in buone condizioni.
Una volta completata la pulizia iniziale, è consigliabile documentare lo stato della casa con fotografie e un inventario dettagliato, in modo da avere prove valide sulle condizioni in cui l’abitazione è stata consegnata.
La documentazione individuata viene poi, di norma, allegata al verbale di consegna.
Presentare al nuovo inquilino una casa pulita e igienica presenta una serie di considerevoli vantaggi per il locatore, tra cui:
- dare una prima impressione positiva
- evitare dispute iniziali
- instaurare un rapporto di rispetto con l’inquilino
- tutelarsi per eventuali future controversie sulle condizioni dell’immobile al momento della riconsegna
Partire con il passo giusto è fondamentale per assicurare una locazione pacifica e priva di attriti, vantaggiosa per entrambe le parti.
Chi deve imbiancare la casa in affitto?
Le riparazioni di piccola manutenzione e di manutenzione ordinaria sono responsabilità del conduttore, come stabilito all’articolo 1576 del Codice civile.
All’interno di tale norma viene anche specificato cosa si intenda con “riparazioni di piccola manutenzione”: sono quelle rese necessarie da deterioramenti causati dall’uso, non dipendenti da casualità o vetustà.
La tinteggiatura dei muri rientra solitamente nelle riparazioni di piccola manutenzione (o manutenzione ordinaria), in quanto non coinvolge lavori riguardanti la struttura dell’immobile, che sono invece a carico del locatore (come gli impianti elettrici, termici o idrici e la sostituzione degli infissi).
Per questo, imbiancare la casa in affitto spetta, almeno in linea teorica, all’inquilino.
La normativa
L’articolo 1609 del Codice Civile specifica anche che, nel caso in cui nel contratto non venga specificato cosa si intende per “piccola manutenzione” tali interventi devono desumersi dagli usi locali, definiti come quell’insieme di regole contrattuali diffuse e operanti su uno specifico territorio.
A meno che non sia indicato diversamente nel modello di contratto di locazione selezionato e firmato o che non sia previsto dagli usi locali, imbiancare la casa in affitto spetta all’inquilino.
Tuttavia, è valido anche ciò che si è detto precedentemente riguardo il consegnare la casa “in buono stato di manutenzione”: il locatore deve permettere l’ingresso del conduttore in un immobile privo di vizi che ne possano diminuire l’idoneità all’uso convenuto nel contratto.
Dal momento che la normativa vigente rimane silente a riguardo, è solo consigliabile che il locatore si occupi di imbiancare la casa in affitto prima dell’entrata dell’inquilino, ma tale operazione non rientra nelle sue obbligazioni.
In ogni caso, lo stato dell’immobile alla consegna viene documentato nel verbale di consegna.
Di conseguenza, sia l’inquilino che il locatore possono fare riferimento a quanto riportato su questa carta per determinare se sono stati rispettati gli accordi stipulati al momento della firma del contratto di locazione.
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