Le espressioni “abitazione principale” e “prima casa“, nel gergo comune, sono spesso utilizzate come sinonimi.
Nella sostanza, invece, le due locuzioni differiscono in modo sostanziale, in quanto, in linea generale, la prima riguarda il luogo in cui un soggetto dimora abitualmente, la seconda, invece, identifica l’immobile acquistato da un soggetto beneficiando di una serie di agevolazioni in termini di imposizione diretta, ma soprattutto indiretta.
La distinzione, inoltre, ha un impatto notevole ai fini delle imposte locali.
Abitazione principale
La definizione di abitazione principale, ai fini delle imposte dirette, è ravvisabile nell’ultimo periodo dell’articolo 10, comma 3 bis, Dpr 917/1986 (Tuir), il quale dispone che:
per abitazione principale si intende quella nella quale la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari dimorano abitualmente. Non si tiene conto della variazione della dimora abituale se dipendente da ricovero permanente in istituti di ricovero o sanitari, a condizione che l’unità immobiliare non risulti locata.
Alla luce di quanto sopra, è possibile affermare che un immobile è considerato abitazione principale, se ricorrono due condizioni:
- la persona fisica ha sull’immobile un diritto di proprietà o altro diritto reale
- le persona fisica o i suoi familiari vi dimorano abitualmente
Per familiari, ai sensi dell’articolo 5, comma 5, Tuir, si intebndono:
- il coniuge
- i parenti entro il terzo grado
- gli affini entro il secondo grado
La dimora abituale
Circa il concetto di dimora abituale, è possibile evidenziare che, in linea generale, si tratta del luogo in cui la persona fisica abita in modo continuativo, in cui in genere viene fissata la propria residenza, svolge con continuità le sue normali consuetudini di vita e relazioni sociali.
Su tale linea è anche la Corte di Cassazione (Cassazione 25726 del 1° dicembre 2011).
Tale requisito è dimostrabile attraverso, ad esempio:
- la certificazione attestata dall’anagrafe del Comune di residenza, accompagnata dai consumi delle utenze domestiche (luce, acqua e gas, che se adeguati al numero dei componenti del nucleo familiare, andrebbero a provare l’effettiva presenza dei membri all’interno di quell’immobile con continuità)
Di fatto il solo certificato di residenza non sarebbe sufficiente a dimostrare la presenza costante all’interno dell’immobile.
Come chiarito dall’Agenzia delle Entrate nella circolare 19/E/2012:
la dimora abituale può non coincidere con la residenza anagrafica … la circostanza che la dimora abituale non coincide con la residenza anagrafica può essere oggetto di apposita dichiarazione resa ai sensi del Dpr del 2000.
La necessaria coesistenza dei due elementi (dimora abituale e residenza), invece, è necessaria affinché la persona fisica possa beneficiare della agevolazioni previste ai fini Imu.
Viceversa, non sono sufficienti a dimostrare la dimora abituale:
- il pagamento della Tari
- l’allaccio al sistema fognario
- la presenza di una utenza telefonica fissa
in quanto, se da un lato consentono, in un certo qual modo, di dimostrare la titolarità dell’immobile, dall’altro non dimostrano la presenza costante all’interno dello stesso.
Prima casa
Relativamente al concetto di “prima casa”, invece, si evidenzia, in prima battuta, che essa rileva per fruire di una serie di agevolazioni in sede di acquisto dell’immobile stesso.
Analizziamo le caratteristiche che l’immobile e il contribuente devono possedere perché si possa parlare appunto di “prima casa”.
L’immobile, per essere così definito, deve essere:
- ad uso abitativo, di categoria catastale diversa da A/1, A/8, A/9, o pertinenza ad immobile acquistato con i requisiti “prima casa”
- ubicato nel Comune di residenza dell’acquirente (o, se diverso, il contribuente dovrà trasferirla entro 18 mesi dall’acquisto), o nel Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività principale (seppure non remunerativa), o ha sede (o esercita) l’azienda di cui e dipendente, o, ancora, in qualsiasi Comune nel caso di cittadino italiano residente all’estero ed iscritto all’Aire.
Il requisito dell’ubicazione dell’immobile ad uso abitativo da acquistare con il regime “prima casa” non rileva per i membri di esercito, polizia e carabinieri, ai quali è riconosciuta la possibilità di acquistare l’abitazione in regime agevolato anche in assenza della residenza nel Comune in cui questa è situata.
Le regole per acquistare un immobile come “prima casa”
Da un punto di vista soggettivo, è necessario che l’acquirente:
- non goda di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altri immobili presenti nel medesimo Comune di quello oggetto di compravendita
- non sia titolare, neanche per quota in comproprietà o regime di comunione legale, su tutto il territorio italiano di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione e/o nuda proprietà e su altro immobile ad uso abitativo acquistato dal medesimo soggetto con le agevolazioni prima casa
- nel caso in cui non risieda nel medesimo Comune in cui acquista l’immobile con il regime agevolato “prima casa”, si impegni a trasferirla entro 18 mesi dall’acquisto (termine meramente sollecitatorio e non perentorio, che potrà essere prorogato oltre i 18 mesi nel caso in cui il Comune ritardi il trasferimento: così l’ordinanza è della Cassazione n. 3507 del 2011)
- nel caso in cui avesse già acquistato precedentemente un immobile con le agevolazioni, si impegni a cedere quest’ultimo entro 18 mesi dal nuovo acquisto.
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