Un condominio senza amministratore può essere fattibile?
Quando i condomini riescono a vivere serenamente gli uni con gli altri in modo costruttivo, in un clima di collaborazione e, soprattutto, quando la legge lo consente, il costo di un amministratore di condominio diventa superfluo e può essere evitato.
Ma come funziona il condominio senza amministratore? Chi si occupa di prendere le decisioni, stabilire le regole, ripartire le spese e convocare le assemblee?
Amministratore di condominio: quando è obbligatorio nominarne uno
L’articolo 1129 del Codice Civile stabilisce l’obbligo di nominare un amministratore solo quando l’edificio é composto da almeno 9 proprietari.
Quindi, per un condominio che conta fino ad 8 persone/famiglie non c’è alcun obbligo di avere un amministratore e i condomini possono gestire autonomamente l’edificio.
Una strategia che garantisce un risparmio economico importante considerando anche che, se l’immobile è piccolo, la sua gestione non sarà complicatissima.
Serve comunque un referente, scelto in assemblea tra i condomini, che si occuperà dell’edificio a nome di tutti i proprietari, inoltre, anche il condominio senza amministratore deve avere il suo codice fiscale, indipendente da quello dei condomini.
È necessario redigere delle regole condominiali, anche se il vero e proprio regolamento condominiale non è necessario, come orari di silenzio da osservare e a chi affidare la pulizia delle scale.
Nel caso di lavori straordinari di ristrutturazione delle parti comuni la situazione si complica. Infatti, nel condominio classico si occupa di tutto l’amministratore e i lavori vengono fatturati al codice fiscale dello stesso e senza questa figura è più difficile gestire alcuni aspetti fiscali.
Codice fiscale e fatturazione
Nel caso in cui vengano effettuati nello stabile lavori di manutenzione o ristrutturazione, sia che siano ordinari o straordinari, si riceveranno delle fatture, che devono essere intestate al condominio e al suo codice fiscale soprattutto per potere accedere alle detrazioni fiscali e ai bonus anche se non c’è un amministratore.
È bene ricordare che il condominio resta comunque un sostituto di imposta e quindi deve versare la ritenuta d’acconto per i lavoratori o i professionisti che eseguono lavori e dovrà presentare il Modello 770 in sede di dichiarazione dei redditi.
Obblighi del condominio
Il condominio senza amministratore deve:
- avere un codice fiscale identificativo
- versare le ritenute d’acconto se durante l’anno dei collaboratori prestano lavoro
- presentare il modello 770 in sede di dichiarazione dei redditi
- rispettare le norme del Codice Civile
- convocare l’assemblea
- effettuare delle delibere
Non è obbligatorio avere un conto corrente a nome del condominio.
Per quanto riguarda le assemblee condominiali, esse devono essere convocate nel modo corretto, tramite lettera raccomandata a ogni condomino e la ripartizione delle spese deve essere effettuata in base alle tabelle millesimali, che quindi devono essere redatte anche nei piccoli condominii.
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